Приобретение собственного жилья, зачастую, сопряжено с определенными рисками. По этой причине к данному вопросу необходимо подходить не только осторожно, но и юридически подготовленным. Как показывает практика, большое количество сделок с квартирами в последующем оспаривается в суде. И чаще всего речь идет о недействительности сделок купли-продажи жилья. Что это значит на практике?
Как известно, для регистрации квартиры на собственное имя человек должен представить определенный юридический документ, оформленный по всем правилам, который бы свидетельствовал о совершении сделки, то есть перехода права обладания собственностью - договор. Если сделка признается судом недействительной, то в юридическом смысле сделка не действовала, никто ничего не продавал и не покупал, если говорить простым языком. Право собственности остается у прошлого владельца.
При этом необходимо понимать, что недействительность договора может быть в результате оспаривания сделки или ничтожности сделки.
Как следует из определений, оспариваемая сделка подразумевает обращение в суд для признания ее недействительной, то есть наличие истца. Ничтожной сделка признается по определению, если таковая вообще не имела права осуществляться с точки зрения действующего законодательства. Как вариант, обнаружены поддельные документы на право собственности. В этом случае сделка автоматически признается недействительной.
Что может стать причиной признания сделки недействительной
По сути, существует достаточно много самых разнообразных причин, которые могут послужить поводом для обращения в суд по данному вопросу. Однако, прежде чем подавать в суд иск о признании той или иной сделки с недвижимостью незаконной, необходимо в обязательном порядке проконсультироваться с опытным юристом, а лучше всего, взять его себе в «союзники» на время процесса.
Среди наиболее распространенных причин, приводящих к признанию сделки недействительной, можно назвать следующие.
- При наличии в гражданско-правовых отношений с третьими лицами жилье продано без их согласия. Простой пример, имеется договор ренты, а сделка осуществлена без ведома и согласия получателя ренты.
- Квартиру продал человек не имевший права на ее продажу, без ведома собственников.
- Иногда случается так, что людей суд ограничивает в их дееспособности. Такие граждане не имеют право продавать свое жилье. Часто с подобными ситуациями сталкиваются не только родственники, по сути, обманутых людей, но и органы соцзащиты, если гражданин одинокий.
- Недействительной сделку может попросить признать гражданин, который в момент подписания документов просто не отдавал отчет своим действиям. И здесь не имеет значения причины неадекватности – алкоголь, тяжелая болезнь или еще что-то. К сожалению, доказать это бывает крайне сложно, если отсутствуют подтверждающие состояние документы, в первые же часы не пройти соответствующего медицинского освидетельствования невозможно. Но и подобные прецеденты имеют место быть.
- При наличии так называемого добросовестного, существенного заблуждения. Человеку необходимо в этой ситуации доказать, что он не понимал реальных для себя последствий сделки в связи с полученной недостоверной или заведомо ложной информации со стороны продавца либо третьих лиц.
- Наличие кабальных условий заключения сделки, когда продавец вынужден дешево продавать имущество, предположим, из-за каких-то причин, а покупатель об этом был осведомлен, но ситуацией воспользовался.
- И самое главное, о чем часто забывают не только обычные граждане, были в любой степени ущемлены права несовершеннолетних.
В принципе это касается не только сделок с недвижимостью, но и с любыми вещами.
Каковы последствия положительного решения суда
Если договор купли-продажи квартиры недействительным признан на основании решения суда, то все дальнейшие обязательства, в том числе и по оплате, признаются недействительными. Все выплаченные суммы должны вернуться покупателю, а имущество продавцу, причем в первоначальном состоянии. Если таковое невозможно, то может рассматриваться денежная компенсация.
Если готовитесь к приобретению недвижимости, советуем обращаться к специалистам, которые проанализируют обстоятельства, связанные с заключением сделки, подготовят договор и помогут сопроводить сделку. В любом случае, и при продаже, и при покупке квартир будьте предельно внимательны и осторожны. Это позволит сэкономить не только деньги, но и бесценное время, а также здоровье.